Një analizë e Kredia360 mbi politikat e Bankës së Shqipërisë, koston e strehimit dhe nevojën për produkte bankare më të përshtatshme për qytetarët.
Pse Banka e Shqipërisë vendosi kufizime?
Nga 1 korriku 2025, Banka e Shqipërisë vendosi kufizime për kreditë e reja për pasuri të paluajtshme rezidenciale, me qëllim mbrojtjen e familjeve nga mbingarkesa me borxhe dhe zvogëlimin e rreziqeve për sistemin bankar.
Dy treguesit kryesorë janë:
DSTI – sa përqind e të ardhurave mujore shkon për pagesën e kësteve të kredive. Për shembull, nëse një familje ka 100,000 lekë të ardhura të pranueshme dhe kufiri DSTI është 40%, këstet mujore të borxhit nuk duhet të kalojnë 40,000 lekë.
LTV – sa përqind të vlerës së pronës mund të financojë banka. Nëse një banesë vlen 10 milionë lekë dhe kufiri LTV është 85%, kredia mund të arrijë deri në 8.5 milionë lekë. Diferenca duhet të mbulohet nga blerësi.
Për blerjen e banesës së parë, kufiri DSTI është 40% për kreditë në lekë dhe 35% për kreditë në valutë. Për banesat e dyta dhe vijuese, kufijtë janë përkatësisht 35% dhe 30%.
Për LTV, kufijtë janë 85% në lekë dhe 75% në valutë për banesën e parë, ndërsa për banesat e tjera 80% dhe 70%.
Kufijtë më të ulët për kreditë në euro lidhen edhe me rrezikun e kursit të këmbimit. Një familje që merr të ardhurat në lekë, por paguan kredi në euro, mund të përballet me një këst më të lartë nëse leku zhvlerësohet.
Banka e Shqipërisë synon gjithashtu të kufizojë rreziqet nga rritja e shpejtë e kreditimit dhe çmimeve të banesave. Kur bankat financojnë shuma gjithnjë e më të mëdha, blerësit mund të ofrojnë çmime më të larta për të njëjtat prona. Nëse tregu pëson më pas rënie, si familjet ashtu edhe bankat mund të përballen me vështirësi.
Këto janë shqetësime të arsyeshme.
Por mbetet një pyetje thelbësore:
A duhet mbrojtja e konsumatorit të mbështetet kryesisht te kufizimi i kredisë, apo edhe te krijimi i kushteve për financim më të përshtatshëm dhe më të përballueshëm?
1. Familja që paguan qira, por nuk arrin të blejë banesën e parë
Le të marrim një familje me të ardhura neto prej 100,000 lekësh në muaj, e cila paguan 40,000 lekë qira.
Familja ka krijuar disa kursime dhe dëshiron të blejë banesën e parë.
Sipas kufirit DSTI prej 40%, nëse nuk ka detyrime të tjera kredie, kësti maksimal është 40,000 lekë në muaj.
Me normë interesi 5% dhe afat 25 vjet, familja mund të përfitojë afërsisht 6.84 milionë lekë kredi.
Nëse ka kursyer 1–2 milionë lekë, buxheti i saj për blerjen e banesës arrin rreth 8–9 milionë lekë, përpara shpenzimeve të transaksionit dhe duke supozuar se plotësohen edhe kushtet e financimit ndaj vlerës së pronës.
A mjafton kjo shumë për një apartament të përshtatshëm për një familje me fëmijë në Tiranë, Durrës apo në zona të tjera urbane?
Në shumë zona, mundësitë mund të jenë të kufizuara.
Por le të shqyrtojmë një alternativë.
Nëse familjes do t’i lejohej një këst prej 50,000 lekësh, me të njëjtën normë dhe afat, ajo mund të përfitonte rreth 8.55 milionë lekë kredi.
Diferenca prej 1.71 milionë lekësh mund të ndikonte ndjeshëm në mundësinë e blerjes.
Familja do të paguante 10,000 lekë më shumë në muaj sesa qiraja aktuale, por në këmbim do të siguronte banesën e saj dhe do të krijonte gradualisht pronësi.
Megjithatë, kjo nuk do të thotë se kësti 50,000 lekë është automatikisht i përballueshëm.
Pas pagesës së tij, familjes do t’i mbeteshin vetëm 50,000 lekë për ushqim, energji, transport, fëmijët dhe shpenzime të tjera. Me një këst sa 60% e të ardhurave, do t’i mbeteshin vetëm 40,000 lekë.
Për këtë arsye, çdo lehtësim duhet të shoqërohet me vlerësimin e të ardhurave që mbeten pas këstit, shpenzimeve familjare dhe kursimeve rezervë.
Po nëse norma e interesit rritet?
Norma 5% në shembullin tonë është ilustrim, jo garanci për 25 vjet.
Për një kredi prej rreth 6.84 milionë lekësh, me afat 25 vjet, kësti është afërsisht 40,000 lekë në muaj me normë 5%.
Me normë 7%, kësti për të njëjtin principal dhe afat do të arrinte rreth 48,300 lekë.
Prandaj, një familje duhet të vlerësohet jo vetëm për këstin fillestar, por edhe për aftësinë për të përballuar rritje të mundshme të normës së interesit.
Kredia360 nuk sugjeron që çdo familje të marrë kredi më të madhe. Sugjeron që familjet me aftësi reale paguese të mos përjashtohen vetëm nga një kufi i përgjithshëm.
2. Blerja e banesës së parë nuk është investim spekulativ
Për një familje, blerja e banesës së parë zgjidh një nevojë themelore: strehimin.
Ajo krijon pronësi, siguri dhe mundësi për të planifikuar të ardhmen.
Në një vend si Shqipëria, ku emigracioni mbetet një shqetësim i rëndësishëm, krijimi i kushteve për pronësi mund të kontribuojë edhe në vendimin e familjeve për të ndërtuar jetën e tyre në vend.
Blerja për banim ka një motiv të ndryshëm nga blerja e disa pronave me qëllim përfitimin nga rritja e çmimeve.
Kjo nuk do të thotë se kreditimi i banesës së parë nuk ndikon fare në çmime. Kur oferta është e kufizuar, edhe kërkesa për strehim mund të ushtrojë presion mbi tregun.
Por familjet që blejnë për të jetuar nuk duhet të trajtohen automatikisht njësoj me blerësit që synojnë fitimin nga rritja e vlerës së pronave.
Pikërisht ky dallim duhet të pasqyrohet në politikat e kreditimit.
3. Si mund të kursejë një familje që paguan qira?
Le t’i rikthehemi familjes me 100,000 lekë të ardhura neto dhe 40,000 lekë qira.
Pas pagesës së qirasë, asaj i mbeten 60,000 lekë për të gjitha shpenzimet e tjera.
Nëse arrin të kursejë 10,000 lekë çdo muaj, do t’i duhen mbi tetë vite për të grumbulluar 1 milion lekë.
Gjatë kësaj periudhe, çmimet e banesave mund të rriten dhe kursimet mund të humbasin një pjesë të fuqisë së tyre blerëse.
Kështu krijohet një rreth vicioz: familja nuk ka kursime të mjaftueshme për të blerë banesën, ndërsa pagesa e qirasë e pengon të kursejë më shumë.
Edhe qiramarrja ka rreziqe financiare: rritjen e çmimit, mosrinovimin e kontratës dhe nevojën për t’u zhvendosur.
Sigurisht, rritja e qirasë nuk është e barabartë me rrezikun e mospagimit të një kredie hipotekore, ku familja mund të humbasë banesën.
Por të dyja alternativat kanë kosto dhe rreziqe që duhen marrë parasysh.
Mbrojtja financiare duhet të vlerësojë jo vetëm rrezikun e marrjes së kredisë, por edhe koston e pamundësisë për të blerë banesën.
4. Paradoksi i kredisë konsumatore: Kur financimi më i lirë kufizohet më shumë
Le të marrim një konsumator me të ardhura neto prej 100,000 lekësh në muaj, i cili zotëron një banesë dhe kërkon 4 milionë lekë financim për nevoja konsumatore.
Ai shqyrton dy alternativa:
- Kredi konsumatore të garantuar me hipotekë mbi banesën ekzistuese, me normë interesi 5%.
- Kredi personale pa garanci hipotekore, me normë interesi 10%.
Në të dyja rastet, shuma është 4 milionë lekë dhe afati 10 vjet.
| Treguesi | Kredi me hipotekë | Kredi personale |
|---|---|---|
| Norma e interesit | 5% | 10% |
| Kësti mujor | 42,426 lekë | 52,860 lekë |
| Interesat totale | 1.09 mln lekë | 2.34 mln lekë |
| DSTI | 42.4% | 52.9% |
Llogaritje orientuese me norma fikse gjatë gjithë afatit, pa përfshirë komisionet, sigurimet dhe shpenzimet e hipotekës.
Sipas përkufizimit në Rregulloren nr. 44/2023 të Bankës së Shqipërisë, kreditë e siguruara me pasuri të paluajtshme rezidenciale përfshijnë edhe financimet e përdorura për qëllime të tjera, jo vetëm për blerjen e banesës.
Kjo do të thotë se edhe një kredi konsumatore e garantuar me hipotekë mbi banesën ekzistuese hyn në kategorinë rregullatore të kredive për pasuri të paluajtshme rezidenciale.
Në një rast ku zbatohet kufiri DSTI prej 40%, kredia me hipotekë me këst 42,426 lekë nuk do të përmbushte këtë kriter.
Ndërkohë, një kredi personale pa hipotekë mund të trajtohet ndryshe nga politika e kreditimit të bankës, duke lejuar një raport më të lartë të këstit ndaj të ardhurave.
Rezultati është domethënës.
Financimi me hipotekë do t’i kursente konsumatorit rreth 1.25 milionë lekë interesa, ose mbi 53% të interesave totale, krahasuar me kredinë personale.
Megjithatë, kjo alternativë më ekonomike mund të rezultojë më e vështirë për t’u përfituar.
Natyrisht, vendosja e banesës si garanci sjell një rrezik serioz: humbjen e pronës në rast mospagimi.
Por ky rrezik duhet të vlerësohet së bashku me këstin, koston totale të financimit dhe aftësinë reale paguese.
Nëse qëllimi është mbrojtja e konsumatorit, a duhet një kredi me këst më të ulët dhe kosto më të vogël të kufizohet më shumë sesa një financim personal më i shtrenjtë?
Ky është një argument për rishikimin e mënyrës së trajtimit të produkteve të kreditimit, jo për heqjen e kontrolleve mbi aftësinë paguese.
5. A janë familjet që blejnë banesën e parë shkaku kryesor i rritjes së çmimeve?
Një nga shqetësimet që lidhet me kreditimin e pasurive të paluajtshme është ndikimi mbi rritjen e çmimeve.
Por tregu shqiptar ka karakteristika që meritojnë analizë më të gjerë.
Sipas Censit 2023 të INSTAT, Shqipëria kishte 1,082,529 banesa të zakonshme, nga të cilat 356,204 rezultonin të pabanuara në momentin e regjistrimit.
Kjo përfaqësonte 32.9% të banesave.
Këto shifra nuk tregojnë automatikisht ofertë të disponueshme për shitje. Një pjesë e banesave përdoren sezonalisht, ndodhen në zona me kërkesë të ulët ose mbahen nga pronarët për arsye të tjera.
Megjithatë, ato ngrenë pyetje mbi shpërndarjen dhe përdorimin e stokut ekzistues.
Ndërkohë, tregut i shtohen ndërtime të reja dhe kërkesa për prona nuk vjen vetëm nga familjet që blejnë banesën e parë.
Ajo përfshin edhe investitorë, blerës jorezidentë dhe individë që blejnë prona për përdorim sezonal apo për ruajtjen e pasurisë.
Sipas vrojtimit të Bankës së Shqipërisë për gjashtëmujorin e parë të vitit 2025, indeksi i çmimeve të banesave në rang vendi u rrit me 41.7% krahasuar me të njëjtën periudhë të një viti më parë.
Kjo rritje është e konsiderueshme dhe kërkon vëmendje.
Por çmimet ndikohen nga shumë faktorë: oferta në zonat me kërkesë, kostoja e ndërtimit, pritshmëritë e investitorëve, kursimet, blerjet nga jorezidentët dhe kreditimi bankar.
Për të përcaktuar ndikimin real të secilit faktor, nevojiten të dhëna më të detajuara mbi transaksionet dhe burimet e financimit.
Nuk mund t’ua atribuojmë automatikisht rritjen e çmimeve familjeve që kërkojnë të blejnë banesën e parë me kredi.
Dhe nëse këto familje nuk janë burimi kryesor i presionit spekulativ, politikat e kreditimit duhet ta marrin parasysh këtë dallim.
6. A mund të krijojnë kufizimet presion mbi qiratë?
Një familje që nuk arrin të blejë banesën e parë nuk e humbet nevojën për strehim.
Ajo vazhdon të jetojë me qira.
Nëse kufizimet e kreditimit pengojnë një numër të konsiderueshëm familjesh të kalojnë nga qiramarrja në pronësi, kërkesa për banesa me qira mund të mbetet më e lartë.
Në zonat ku oferta është e kufizuar, kjo mund të krijojë presion për rritjen e qirave.
Sipas një analize të revistës ekonomike Monitor, që përfshin 11 zona të Tiranës, qiratë mujore të apartamenteve 1+1 në shtator 2025 ishin rritur me 50–150 euro krahasuar me shtatorin 2024.
Për apartamentet 2+1, rritja varionte nga 50 deri në 400 euro, sipas zonës.
Këto të dhëna pasqyrojnë tregun e analizuar nga agjencitë imobiliare dhe nuk përfaqësojnë një indeks zyrtar kombëtar të qirave.
Edhe vrojtimet e Bankës së Shqipërisë kanë evidentuar rritje të kërkesës dhe çmimeve të qirave sipas raportimeve të agjentëve të tregut.
Kjo nuk provon se rritja e qirave është shkaktuar nga kufizimet e kreditimit. Por tregon se kostoja e qiramarrjes është një faktor që meriton të analizohet gjatë vlerësimit të masave.
Një politikë që kufizon aksesin në pronësi mund të ketë pasoja edhe në tregun e qirave.
Prandaj, ndikimi i saj duhet të vlerësohet jo vetëm mbi kreditimin dhe stabilitetin bankar, por edhe mbi koston reale të strehimit.
7. Çfarë tregon përvoja europiane?
Kufizimet e kreditimit përdoren gjerësisht në Europë për të kontrolluar rrezikun financiar.
Në vende të ndryshme europiane, kufijtë DSTI shpesh vendosen rreth 35–50%, ndërsa kufijtë LTV në shumë raste janë rreth 80–90%.
Këto janë intervale orientuese të praktikave rregullatore, jo një mesatare statistikore europiane. Vendet përdorin modele të ndryshme, me kufij, përjashtime dhe mënyra të ndryshme të matjes së aftësisë paguese.
Greqia: Trajtim më lehtësues për blerësit e parë
Nga 1 janari 2025, Banka e Greqisë aplikon këta kufij:
| Treguesi | Shqipëria, LEK | Greqia |
|---|---|---|
| DSTI, blerësi i parë | 40% | 50% |
| LTV, blerësi i parë | 85% | 90% |
| DSTI, blerësit e mëvonshëm | 35% | 40% |
| LTV, blerësit e mëvonshëm | 80% | 80% |
Greqia lejon gjithashtu përjashtime për një pjesë të kufizuar të kreditimit të ri.
Ky model tregon se kontrolli i rrezikut mund të kombinohet me kushte më lehtësuese për blerësit e parë.
Natyrisht, kushtet ekonomike, të ardhurat dhe kostot e jetesës nuk janë të njëjta në të dyja vendet.
Por krahasimi ngre një pyetje të arsyeshme:
A duhet Shqipëria të shqyrtojë një fleksibilitet të ngjashëm për familjet që blejnë banesën e parë dhe provojnë aftësi reale paguese?
8. Çfarë sugjeron Kredia360?
Kredia360 vlerëson se mbrojtja e konsumatorit nuk duhet të mbështetet vetëm te kufizimi i shumës së kredisë apo i këstit mujor.
Banka e Shqipërisë duhet të nxisë bankat tregtare të zhvillojnë produkte më të përshtatshme, më konkurruese dhe më të dobishme për qytetarët.
Lehtësim i kontrolluar për banesën e parë
Për blerësit e banesës së parë, Kredia360 sugjeron mundësinë e një DSTI deri në 50%, kur familja provon aftësi reale paguese.
Një kufi më i lartë, deri në 60%, mund të shqyrtohet vetëm si përjashtim i veçantë, me kushte më të forta sigurie.
Vlerësimi duhet të përfshijë të ardhurat e qëndrueshme, historikun e pagesës së qirasë, numrin e personave në ngarkim, shpenzimet minimale të jetesës, kursimet rezervë dhe aftësinë për të përballuar rritje të mundshme të interesit.
Kriter vendimtar duhet të jetë edhe shuma që i mbetet familjes për jetesë pas pagesës së këstit, jo vetëm përqindja e të ardhurave që shkon për kredi.
Nxitja e kredive konsumatore më të lira, të garantuara me pronë
Një konsumator që zotëron një pronë dhe dëshiron ta përdorë si garanci për të marrë financim më të lirë duhet të ketë mundësinë që kërkesa e tij të vlerësohet sipas rrezikut real.
Banka e Shqipërisë mund të rishikojë trajtimin e këtyre produkteve dhe të nxisë bankat të ofrojnë financim me kosto më të ulët, duke ruajtur kontrollin e aftësisë paguese dhe transparencën mbi rrezikun e garancisë.
Kufizimet nuk duhet të krijojnë nxitje të panevojshme për përdorimin e kredive më të shtrenjta.
Ofrimi i kredive hipotekore me normë interesi fikse për 10 vjet e më shumë
Kredia360 sugjeron që Banka e Shqipërisë të kërkojë nga bankat e nivelit të dytë ofrimin e kredive hipotekore me normë interesi fikse për periudha të gjata, të paktën 10 vjet, si alternativë shtesë ndaj produkteve me normë të ndryshueshme.
Një familje që merr kredi për 20 apo 30 vjet duhet të ketë mundësinë të zgjedhë sigurinë e një kësti të pandryshueshëm për një periudhë të konsiderueshme.
Norma fikse mund të jetë fillimisht më e lartë se norma e ndryshueshme, por e mbron konsumatorin nga rritja e interesave gjatë periudhës së fiksimit.
Nëse norma e interesit në treg ulet, konsumatori me normë fikse mund të mos përfitojë automatikisht nga kjo ulje.
Pas përfundimit të periudhës së fiksimit, mënyra e përcaktimit të normës së re duhet të jetë e qartë që në nënshkrimin e kontratës.
Kredia360 propozon që kjo alternativë të jetë e disponueshme gjerësisht, përfshirë kreditë në lekë, me transparencë mbi koston totale, normën efektive të interesit dhe kushtet e shlyerjes së parakohshme.
Ofrimi i një alternative të tillë nuk nënkupton detyrimin e bankave për të miratuar çdo kërkesë kredie apo për të ofruar norma të njëjta interesi. Çmimi i kredisë duhet të reflektojë koston e financimit dhe rrezikun.
Nëse Banka e Shqipërisë synon të mbrojë familjet nga rritja e kësteve, duhet të nxisë edhe produktet që ua kufizojnë këtë rrezik për një periudhë të gjatë.
Mbrojtja e konsumatorit nuk duhet të mbështetet vetëm në kufizimin e shumës që mund të marrë hua, por edhe në zgjerimin e mundësive për të zgjedhur një financim më të sigurt.
Kufizime të diferencuara për banesat e dyta dhe të treta
Kufizimet për blerjen e pronave të tjera mund të jenë të nevojshme për kontrollin e rrezikut dhe të investimeve spekulative.
Por një familje që kërkon të blejë një apartament për të krijuar të ardhura shtesë nuk ka domosdoshmërisht të njëjtin profil rreziku me një investitor që financon blerjen e shumë pronave.
Vlerësimi duhet të marrë parasysh nivelin e borxhit, të ardhurat, qëllimin e financimit dhe aftësinë për të përballuar detyrimet.
Produkte më të mira dhe më shumë transparencë
Banka e Shqipërisë mund të nxisë bankat tregtare të përmirësojnë produktet për banesën e parë, financimet e garantuara me pronë dhe mundësitë e rifinancimit.
Njëkohësisht, duhet të monitorohet ndikimi i kufizimeve mbi aksesin në kredi, blerësit e parë, çmimet e banesave dhe tregun e qirave.
Qëllimi nuk duhet të jetë që qytetarët të marrin më shumë borxh, por që të marrin kredinë e duhur, me koston e duhur dhe në kushte që mund t’i përballojnë.
Përfundimi: Mbrojtja e konsumatorit duhet të krijojë edhe mundësi
Kufizimet e kreditimit janë të rëndësishme për stabilitetin financiar. Por ato duhet të vlerësohen edhe për ndikimin që kanë mbi jetën e familjeve.
Një familje që nuk arrin të blejë banesën e parë vazhdon të paguajë qira.
Një konsumator që nuk mund të përdorë pronën e tij për një financim më të lirë mund të përfundojë duke paguar interesa më të larta.
Dhe një familje që kërkon të krijojë pasuri përmes një investimi të kujdesshëm mund të përballet me kufizime që nuk pasqyrojnë plotësisht aftësinë e saj financiare.
Blerja e banesës me kredi mund të kontribuojë në formalizimin e transaksioneve, dokumentimin e pagesave dhe krijimin e pronësisë familjare.
Kredia360 nuk sugjeron kreditim pa kontroll dhe as marrjen e borxheve të papërballueshme.
Ajo sugjeron një politikë më të diferencuar, që vlerëson rrezikun financiar, koston e financimit dhe përfitimet ekonomike e sociale për konsumatorin.
Banka e Shqipërisë duhet jo vetëm të mbrojë qytetarët nga kreditë që nuk mund t’i përballojnë, por edhe të nxisë kushtet që ata të përfitojnë nga kreditë që mund t’ua përmirësojnë jetën.
Sepse mbrojtja e konsumatorit nuk është vetëm t’i thuash “jo” një kredie.
Është edhe ta ndihmosh të marrë vendimin financiar më të përshtatshëm.
Burimet
- Banka e Shqipërisë – Rregullorja nr. 44/2023, për raportimin dhe monitorimin e treguesve të kreditimit për pasuri të paluajtshme.
- Banka e Shqipërisë – Informacion mbi vendimin nr. 25, datë 7 maj 2025, mbi kufijtë DSTI dhe LTV.
- Banka e Shqipërisë – Raporti i Stabilitetit Financiar, gjashtëmujori i parë 2025.
- INSTAT – Publikimet e Censit të Popullsisë dhe Banesave 2023.
- Banka e Greqisë – Kufijtë DSTI dhe LTV.
- Fondi Monetar Ndërkombëtar – Analiza e politikave makroprudenciale në Eurozonë, 2025.
- Revista Monitor – Qiratë shtrenjtohen sërish, krahasimi shtator 2024–2025 në 11 zona të Tiranës.
Artikulli përfaqëson analizën dhe propozimet editoriale të Kredia360. Shembujt financiarë janë ilustrues dhe nuk përbëjnë oferta apo miratime kredie. Kredia360 nuk jep dhe nuk ndërmjetëson kredi.